Loyer commercial

Le loyer commercial d'une boutique est déterminé d'après sa surface pondérée, les conditions du bail, les facteurs locaux de commercialité.


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Surface réelle et surface pondérée

Méthode de la surface pondérée

Comme son nom l’indique, cette méthode est basée fondamentalement sur la surface du local considéré, mais chaque mètre carré réel de ce local a une valeur propre, qui dépend de sa situation dans les lieux.

C’est ainsi qu’un mètre carré boutique vaudra plus qu’un mètre carré arrière-boutique et que, de même un mètre carré arrière-boutique vaudra davantage qu’un mètre carré sous-sol. A l’intérieur de cette classification viendront se placer d’autres éléments auxquels seront attribuées des valeurs intermédiaires tels que locaux en étage, remises, garages, hangars attenants ou sur cour, appartement destiné au logement etc. Enfin, il faut noter que cette différenciation, axée sur la nature et la destination des locaux, peut affecter la valeur des mètres carrés d’un même local : il en est ainsi spécialement pour les boutiques dont la superficie (lorsqu’elles sont suffisamment profondes) est divisée en zones, la plus proche de la rue étant la plus appréciée, et la plus éloignée, celle qui joint l’arrière-boutique, ayant la plus faible valeur. Il en est de même pour le logement dont les pièces principales sont, au mètre carré, plus chères que les dépendances, dégagements et locaux sanitaires.

La pondération pouvant se définir comme un équilibre, la détermination de la surface pondérée d’un local commercial consiste à établir un équilibre entre la valeur relative du mètre carré réel de chacun des éléments qui le composent, par rapport à un mètre carré choisi comme unité, cette unité étant le mètre carré pondéré boutique première zone.

Détermination pratique de la surface pondérée

La surface réelle d’un local déterminé correspondra ainsi à une certaine surface pondérée qui, en général, sera sensiblement inférieure à la superficie réelle car, excepté quelques fractions du local, qui, en raison de leur situation exceptionnelle bénéficient d’un coefficient supérieur à l’unité, les diverses parties du local sont affectées d’un coefficient nettement inférieur à l’unité. Le produit de cette surface pondérée, exprimée en mètres carrés pondérés, par le prix du mètre carré pondéré fournit la valeur locative du local considéré.

Si l’appartement peut être loué distinctement, il sera valorisé distinctement à sa valeur locative.

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Caractéristiques des locaux

Elles doivent être appréciées en considération des avantages et des inconvénients qu’elles présentent pour l’excercice de l’activité prévue au bail

  • situation du local commercial par rapport au centre ville
  • accessibilité du local - stationnement
  • principaux concurrents

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Destination des lieux

En ce qui concerne la destination des lieux, le droit commun s'applique ainsi que les dispositions de l'article 1728 du Code civil qui oblige le preneur à user de la chose louée suivant la destination qui a été donné par le bail.

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Obligations des parties

Le bail est un contrat bilatéral qui crée à la charge de chacune des parties des obligations réciproques.

Les obligations du bailleur :
  • l'obligation de délivrance : la délivrance est la remise au preneur de la disposition de la chose qui fait l'objet du contrat.
  • l'obligation d'entretien : c'est la suite normale, au cours de l'exécution du contrat, de son obligation de délivrer la chose louée en bon état.
  • l'obligation de garantie : le principe est défini par l'article 1719 du code civil qui prévoit que le bailleur est obligé de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Les obligations du locataire :
  • obligation de payer le loyer et les charges
  • obligations relatives à la conservation de la chose louée

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Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présentent pour le commerce considéré, l’importance de la ville , du quartier , ou de la rue où il est situé , du lieu de son implantation , de la répartition des diverses activités dans le voisinage , des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.